Le tabelle millesimali non comprendono i giardini
Per un lungo periodo, fin quando non fu emessa la circolare n. 12480 del 26 marzo 1966, da parte del ministero, ha trovato applicazione un principio espresso dalla Suprema Corte di Cassazione.
Nel 1948 quando i Supremi Giudici affermarono che «Nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio, ai fini della ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni di questo, non va tenuto conto del giardino che a uno dei condomini esclusivamente appartenga, in quanto costituente una entità ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente» (Cass. 18 settembre 1948, n. 1615, massima così riportata in Vincenzo Gasparrelli, Tabelle millesimali per gli edifici in condominio. Metodologie per la compilazione. Gruppo 24 Ore, 2012).
In giurisprudenza, quella che si può trovare sul web o, più precisamente, leggendo riviste o facendo domande alle banche dati, il punto di svolta è arrivata nel 2004, confermato poi nel 2007; ma bisogna procedere gradino per gradino.
Giardini nelle tabelle millesimali per il Ministero dei lavori pubblici
Nel 1966 – il proponimento poi confermato nel 1993, con la circolare n. 2945 del 27 luglio) – quando il Ministero dei lavori pubblici, approvò in una propria circolare i giardini tra i fattori dei quali bisogna tenere conto nella elaborazione delle tabelle millesimali.
In quel decreto si legge che il coefficiente da destinare per l’area del giardino è pari a 0,15-0,10 e che in base ad essi
«i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento. Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare».
La Cassazione “considera” il valore dei giardini nel calcolo delle tabelle millesimali
Non abbiamo notizie di precedenti esposti in materia prima del 2004, ma quell’anno qualcosa cambiò.
Precisamente con il provvedimento giurisdizionale n. 12018 dell’1 luglio, i giudici affermarono che «ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che elementi estrinseci, (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile»
Tabelle senza giardini: errore o no?
Bisogna tener conto che la revisione delle tabelle millesimali può essere deliberata a maggioranza e che in caso di richiesta giuridica, il richiedente può agire citando l’amministratore di condominio e non tutti i condòmini, com’era considerato necessario dalla giurisprudenza prima della modifica dell’art. 68 disp. att. c.c. ad opera della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio).
